Immobilier : le marché des entrepôts repart

L’année 2015 a démarré sur une note encourageante pour l’économie française sous l’impulsion de différents éléments favorables (effet d’entraînement de la reprise économique européenne, baisse du prix du pétrole, dépréciation de l’euro et programme de stimulus monétaire de la BCE). Selon BNP Paribas Real Estate, le passage au vert des voyants de la croissance économique française semble donc impacter positivement le volume global placé en entrepôt au 1er trimestre 2015 avec près de 700 000 m². Cette performance s’inscrit dans une phase de décollage en ce début d’année avec une hausse de 39% en un an.

Les entrepôts de classe A et de grandes surfaces ont été sollicitées par les utilisateurs. Quant aux distributeurs, ils ont dominé le marché aussi bien en volume qu’en nombre de transactions. « Avec un premier trimestre 2015 prometteur, le marché des entrepôts pourrait réaliser une performance annuelle aussi bonne, voire même supérieure, à celle de 2013 où plus de 2,6 millions de m² avaient été transactés, mais l’essai ne sera confirmé que si une reprise plus franche de la croissance économique se met durablement en place », analyse René Jeannenot Responsable du pôle Activité et Logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction.

L’offre à un an s’est contractée (-8% en 3 mois). Elle se positionne à 3,5 millions de m² disponibles début avril 2015. La bonne performance réalisée par les locations ce trimestre a directement impacté le stock disponible de classe A de seconde main (-12% en 3 mois). Terres propices aux clés en main et autres comptes-propres, les marchés de Lille et Marseille font face à un défaut d’offre neuve. Pour sa part, l’offre en blanc est absente de l’hexagone, mais des projets en gris disposant des autorisations et de délais de livraison relativement courts existent. Avec 275 000 m² placés en ce début d’année (+39% en un an), la région parisienne confirme le dynamisme enregistré en 2014. Sur les sept transactions supérieures à 20 000 m², cinq auront été signées par des chargeurs dans des entrepôts de classes A. La transaction la plus importante de ce premier trimestre aura été réalisée auprès de Goodman pour un pure player du e-commerce, C Discount, à Saint-Mard sur un entrepôt clés en main de classe A de près de 40 000 m².

Les régions connaissent également une certaine effervescence en ce début d’année (+39% sur un an) avec 394 000 m² transactés. Sur la Dorsale, Lyon et Marseille ont tiré leur épingle du jeu alors que Lille connaît un démarrage plus difficile. Les transactions de But à Pusignan, de Spartoo à Saint-Quentin-Fallavier et de Maison du Monde à Saint-Martin-de-Crau soulignent l’intérêt des chargeurs et des e-commerçants pour les grandes surfaces de classe A.

Côté loyers de classe A « prime », la situation est contrastée puisqu’ils connaissent une amplitude forte suivant le positionnement géographique des entrepôts : la région parisienne domine à 54-55€/m², contre 42-46€/m² dans les marchés « core » en régions. Si les loyers de classe A sont relativement stables, ils demeurent à des niveaux historiquement bas et une remontée progressive peut être anticipée dans les mois qui viennent. Sur le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité), seuls 90 M€ ont été engagés depuis le début de l’année. « Cette faible performance doit être relativisée car des négociations sont en cours sur plusieurs gros portefeuilles ce qui permet d’anticiper un rattrapage des volumes investis d'ici la fin d'année », analyse Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France. Les taux de rendement se contractent en raison de l’afflux de liquidité et de la baisse sensible des taux financiers. Ainsi, le taux de rendement « prime » ressort à 6,5% à la fin du premier trimestre 2015 en France.