Marché des bureaux en Ile-de-France : une performance solide...portée par Paris

Soutenu par le dynamisme des grands mouvements d'entreprises, le marché francilien a dépassé son score de 2016 (+7% par rapport à 2015). Avec 65 transactions pour un total de 891 000 m², les transactions d'envergure ont retrouvé un second souffle après une année 2015 plutôt morose, et affichent une spectaculaire progression (+23% en un an). La tendance est aussi porteuse sur le segment des petites surfaces, qui enchaînent une 3ème année de hausse et dépassent pour la 2ème fois en 16 ans la barre des 800 000 m² placés. A l'inverse, la bonne dynamique observée en 2015 sur les bureaux de taille intermédiaire ne s'est pas confirmée; ils terminent l'année 2016 sur un recul de 6% tout en restant cependant au-dessus de leur moyenne décennale.

« Paris s'affirme comme le secteur le plus plébiscité en 2016, avec un volume jamais vu de plus d'un million de m² commercialisés, le QCA (565 300 m²) et les arrondissements du Sud (343 300 m², point haut historique) se taillant la part du lion », commente Ludovic Delaisse, Head of Agency chez Cushman & Wakefield. Autre secteur phare, La Défense efface sa contre-performance de 2015 et signe son meilleur score de tous les temps avec 274 000 m² de bureaux placés (+93% en un an). Ailleurs, la dynamique de marché s'est avérée moins porteuse : en recul de -24% dans le Croissant Ouest et de -10% en Deuxième Couronne. L'accélération du marché au 4ème trimestre a permis à la Première Couronne de reprendre pied sur le marché francilien (254 100 m² placés en un an et une croissance de 29% d'une année sur l'autre), un volume qui reste encore assez faible par rapport à son rythme décennal (341 000 m²). La contraction de l'offre immédiate de bureaux est sensible sur l'ensemble des micromarchés francilien (-10% en moyenne).

L'ampleur du phénomène est la plus spectaculaire à Paris (-30%), tandis qu'ailleurs, la baisse de l'offre est comprise entre -2 et -11% selon les secteurs. Conséquence directe de la suprématie du marché parisien, le taux de vacance de la Capitale est en chute libre, positionné à 3,2% début 2017, un recul impressionnant depuis les 4,6% observés il y a un an. La Défense repasse sous la barre des 10% de surfaces vacantes, comparé à 12% dans le Croissant Ouest. En dépit d'un rebond des transactions et sur fond de ralentissement des lancements en blanc d'opérations neuves, le stock immédiat évolue peu en Deuxième Couronne (6% de taux de vacance) alors qu'en Première Couronne, il s'affiche à 8,3%, une moyenne qui masque des contrastes importants entre les marchés de l'Est (3,5%) et ceux du Nord et du Sud (tous les deux autour de 10%).

​ « La hausse des volumes placés et la contraction de l'offre devraient logiquement créer des tensions à la hausse des valeurs sur les secteurs les moins offreurs ; un frémissement est pour l'instant perceptible uniquement sur quelques micromarchés parisiens », conclut Magali Marton, Directrice des Etudes chez Cushman & Wakefield. L'étroitesse de l'offre de première main sur ce secteur tire à la hausse les loyers : +16% dans les 14-15ème, +3% dans le QCA. Suivant la même dynamique haussière, citons aussi la Boucle Sud (+8% en un an). Du côté des bureaux de seconde main, l'observation des loyers faciaux suggère un tassement des valeurs : elles sont stables d'une année sur l'autre dans 8 micromarchés, elles progressent dans 7 secteurs seulement (contre 10 en 2015), et sont orientées à la baisse dans 5 autres. A Paris QCA, où les commercialisations ont été nombreuses, les valeurs locatives ont, quant à elles, progressé de 4% en 2016, après une hausse de 2% en 2015.