Immobilier : les investisseurs maintiennent leur intérêt pour le marché parisien

Selon le baromètre des marchés immobiliers internationaux du premier semestre 2013 de LaSalle Investment Management, le marché immobilier parisien s’en sort plutôt bien, tandis que celui du reste de la France reste plus touché par la crise. La conjoncture économique concentre la quasi-totalité des flux de capitaux sur les actifs primes, ce qui se reflète par une hausse de la part du volume d’investissement des quatre principaux marchés que sont le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et les pays nordiques – qui fournissent à eux seuls 80% du volume régional. Les investisseurs étrangers contribuent à une forte progression du capital investi en concentrant leurs efforts sur les grandes villes comme Paris ou Londres, qui reste la zone d’investissement immobilier privilégiée des investisseurs internationaux, notamment Chinois.

La disponibilité des capitaux a fait baisser les taux de rendement prime des bureaux des quartiers d’affaires des grandes villes. Seules les villes allemandes (Berlin, Hambourg, Munich) et Stockholm voient une reprise de la valeur des bureaux, supérieure à leur niveau record d’avant la crise. A Paris, les taux de rendement des bureaux des quartiers d’affaires restent 27% en-dessous du niveau record. Mahdi Mokrane, Directeur de la Recherche & Stratégie chez LaSalle Investment Management, commente : "avec un PIB stable et un fort taux de chômage, la France pourrait bien entrer en récession en 2013".

Ce baromètre montre également que le Royaume-Uni et l’Allemagne sont désormais les marchés les plus attractifs d’Europe pour les investisseurs immobiliers, aussi bien pour les marchés de la dette à rendements élevés et que pour ceux de la dette mezzanine. "Mais sur ce marché des rendements élevés, une expérience technique de l’immobilier "core" est requise : cette expérience, seuls de rares acteurs peuvent s’en prévaloir", souligne M. Mokrane.

C’est parce qu’il existe un bouleversement au sein des banques européennes – dû à des bilans excessivement longs et des modifications de réglementation – que la plupart d’entre eux sont poussés à faire des économies et se concentrer sur des prêts seniors sur des actifs de grande qualité dans leur marché national. De nouvelles sources de capitaux se sont également principalement concentrées sur la dette senior dans les marchés principaux. Dans ce contexte, la dette mezzanine n’est disponible que pour une poignée de prestataires spécialisés.

En concevant leur stratégie d’investissement internationale, les investisseurs devraient également être attentifs aux modifications de régime fiscal affectant l’investissement immobilier en Europe. Economies fragiles et déficits élevés encouragent les gouvernements à chercher des sources de revenus supplémentaires là où ils le peuvent, et les investisseurs étrangers apparaissent comme une solution alternative.

Malgré des perspectives de croissance à court-terme revues à la baisse sur les marchés obligataires européens, le marché ne semble pas revenir à un positionnement d’aversion au risque tel qu’après 2008, les marchés restant d’ailleurs étonnamment solides. Le rapport identifie deux tendances de fond – la volonté d’améliorer les fondamentaux économiques et d’augmenter le rendement des obligations – et remarque que même s’il reste généralement en phase, l’immobilier génèrera de bons résultats par rapport aux autres classes d’actifs, en particulier les titres à taux fixe. Des problèmes apparaîtront si la hausse des rendements obligataires dépasse la progression des fondamentaux ou la croissance du revenu net d’exploitation.

Jacques Gordon, Directeur monde de la Recherche et Stratégie de LaSalle Investment Management analyse : "avec une telle volatilité des marchés des actions et des obligations, l’immobilier est actuellement un investissement plutôt stable. La hausse des prix de l’immobilier a été époustouflante cette année et nous n’attendons plus d’augmentation de valeur sur certains segments comme les actifs de bureaux « trophées » localisés dans les grands marchés immobiliers. Nous prévoyons cependant de belles opportunités de création de valeur pour les actifs logistiques, commerces et l’ensemble des actifs dit "core +"".